LA TÁCITA RECONDUCCIÓN
Constantemente, los seres humanos nos vemos involucrados en la celebración de todo tipo de contratos, ya sean verbales, escrito o virtuales; es algo que forma parte de nuestra vida cotidiana. Por tal motivo, crecemos familiarizados con la figura denominada “Contrato”.
Ahora bien, uno de los contratos más conocidos por los mexicanos es el famoso “Contrato de Arrendamiento”. El Código Civil para Ciudad de México (antes Distrito Federal), en su artículo 2398, lo define como “el contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan, recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”.
Dentro de este contrato, surge un concepto recurrido para muchos efectos, denominado como “tácita reconducción”. Esta figura se presenta al término de la vigencia del Contrato de Arrendamiento, la cual se da en el momento en que ambas partes, de manera no expresa pero sí tácita, exteriorizan actos que se consideran como de consentimiento para continuar con las obligaciones que se derivan del Contrato de Arrendamiento que se celebró con antelación, esto a pesar de no haberse celebrado un nuevo contrato por escrito.
Por ejemplo, cuando el arrendador y el arrendatario celebran un contrato de arrendamiento con vigencia del 01 de Enero de 2021 al 31 de Diciembre del 2021, al llegar la fecha de vencimiento, es decir, el 31 de Diciembre de 2021, ninguna de estas dos personas materializan actos positivos tendientes a la celabración de un nuevo contrato, pero tampoco exteriorizan oposición expresa a que continúe con el mismo, eso se traduce en que el arrendador de manera TÁCITA da su consentimiento hacia el arrendatario para que continue con la posesión del bien arrendado y, por su parte, el arrendatario o inquilino continua con el cumplimiento de sus obligaciones de conformidad con el contrato que por el momento se encuentra vencido.
Por lo anterior y para efecto de que pueda darse esta figura, deben de existir estos dos principales elementos:
- Que el inquilino continue con el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del Contrato de Arrendamiento.
- Que no exista oposición expresa por parte del Arrendador para que el inquilino continue con el uso y disfrute de dicho bien.
Esta figura de la tácita reconducción también genera consecuencias jurídicas como, por ejemplo:
- Las partes conservaran los derechos y obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento que se encuentra vencido, por ejemplo, el arrendatario continuará pagando las rentas de acuerdo con lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
- El contrato adquiere una vigencia indeterminada; por ejemplo, retomando nuestro ejemplo, el contrato de arrendamiento tiene una vigencia al 31 de Diciembre del 2021, y las partes no celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, ni mucho menos manifestaron conducta alguna para dar por terminada esta relación contractual y, en consecuencia, con la finalidad de proteger al arrendatario, por ley, la vigencia se vuelve indeterminada, es decir, carece de plazo por disposición de ley la relación contractual entre las partes será por tiempo indeterminado.
Ahora bien, mencionamos que la tácita reconducción opera una vez vencido el contrato de arrendamiento, pero para efecto de que esta pueda operar, es necesario saber que la ley no establece el tiempo que debe trascurrir para que opere esta figura jurídica, por lo que la Suprema Corte de Justicia de la Nación, a través de los criterios de tesis intitulados “TÁCITA RECONDUCCIÓN. OPERA A FAVOR DEL ARRENDATARIO CUANDO EL ARRENDADOR NO SE OPONE A QUE AQUÉL CONTINÚE CON EL ARRENDAMIENTO, Y NO CUANDO ÉSTE SE OPONE A LA DESOCUPACIÓN DEL BIEN ARRENDADO AL TÉRMINO DEL CONTRATO” con número de registro digital 2011517 y ARRENDAMIENTO. EL TÉRMINO PARA QUE OPERE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO SE INTERRUMPE CON LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA RESPECTIVA. con número de registro digital 2000719, ha determinado que el plazo conducente para ello es de diez días naturales contados a partir de la fecha en que concluyó el Contrato de Arrendamiento.
En consecuencia, si el arrendador, no desea continuar con el vínculo que lo une con su inquilino es necesario que éste solicite ante juez competente su decisión de no continuar con la relación contractual que los une, por medio de la demanda correspondiente y con esto impedir que opere la tácita reconducción.
Para el caso de que ninguna de las partes manifieste dentro el término de diez días, su voluntad de terminar con dicha relación contractual, opera la tácita reconducción.
Es importante señalar que toda vez que el contrato de arrendamiento adquiere una vigencia indeterminada, en este caso el arrendador ya no podría presentar una demanda de terminación de contrato de arrendamiento, si no que tendría que generar certeza al arrendatario sobre la fecha en que va a concluir ese contrato arrendamiento, es decir, el arrendatario no tiene ninguna preferencia de perpetuidad ni mucho menos que pueda estar en el bien arrendado por el resto de su vida, por lo que el arrendador debe de hacer del conocimiento del arrendatario la fecha en que va a terminar ese vínculo contractual, en este caso lo podría realizar por medio de una jurisdicción voluntaria y de esta manera el arrendador le notificaría a su inquilino que cuenta con un lapso de 30 días para que desocupe la vivienda, en caso de que se trate de un predio urbano, y/o en el caso de que se trate de un contrato de arrendamiento de un bien rústico, de comercio o industria, se tendría que hacer una notificación por una año de anticipación para que el arrendatario tenga certeza sobre la fecha en la que va a terminar el contrato de arrendamiento, una vez que ya operó la tácita reconducción.
Para concluir, podemos decir que la tácita reconducción es una figura jurídica muy útil, que puede facilitar la relación contractual entre el arrendador y arrendatario y, en caso de que sea bien aprovechada, podría generar una mejor convivencia para las partes involucradas en el mismo.
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.
Código Civil para el Distrito Federal.
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