Contratos de Arrendamiento en Época del Coronavirus.

Contratos de Arrendamiento en Época del Coronavirus.

El 24 de marzo de 2020, se publica en el Diario Oficial de la Federación, el acuerdo, por el que se establecen las medidas preventivas que se deberán implementar para la mitigación y control de los riesgos para la salud que implica la enfermedad por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) en el país, y que comienza a afectar al mundo entero.

La pandemia ocasionada por el virus del SARS-CoV2, trajo como consecuencia que los Gobiernos de los Estados en el mundo dictaran medidas a fin de mitigar la propagación de dicho virus, siendo éstas, en esencia, que los sectores público, privado y social suspendieran por tiempo indefinido aquellas actividades que involucran la concentración física, de tránsito o desplazamiento de personas, cambiando con ello la forma de vivir que conocíamos.

Estos cambios impactaron la forma en que las negociaciones comerciales se venían realizando pues, ante las limitaciones decretadas por los gobiernos de los estados, se vieron frustrados y limitados los cumplimientos de los tratos comerciales.

Uno de los cambios de los que más se habla, es el impacto jurídico resentido a causa del incumplimiento de contratos de arrendamiento, derivado de la incapacidad o falta de pago que es provocado por el cese obligado de la actividad económica dictado por nuestras autoridades.

En ese sentido, tratándose de contratos de arrendamiento en general, ya sea de casa-habitación, comercial o industrial, surge el problema de determinar cuál de los sujetos obligados del contrato es quien soporta el riesgo del incumplimiento no culpable, es decir, cuando se incumple no por dolo, culpa o negligencia, sino que se hace por ser un caso fortuito o de fuerza mayor, como es el caso de la pandemia, donde se deja de trabajar porque así lo ordenan las autoridades que están declarando el estado de emergencia por pandemia y por ende, se dejan de generar ingresos.

Ahora bien, ¿Qué ocurre si el arrendatario deja de pagar o no puede pagar sus rentas respectivas, ya que no ha obtenido ingresos por dicho cese?

Hablando específicamente en lo que corresponde a la Ciudad de México, el Código Civil en sus artículos 2431 y 2432, regula de manera deficiente el supuesto de cuando se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada por situaciones de caso fortuito o fuerza mayor. Pero, ¿qué sucede cuando por el estado de emergencia, se impide que el arrendatario trabaje y, como consecuencia de ello, se vea limitado en sus ingresos para hacer frente a sus obligaciones de pago, en específico al pago de la renta?

En ese sentido, la regla general se limita al principio de derecho pacta sunt servanda, que se traduce como “se tiene que estar a lo pactado” o “el contrato es ley entre las partes”, por lo que el arrendatario sigue obligado al pago de la renta. El arrendatario se encontraría en la misma situación que si, por ejemplo, tuviera que dejar de trabajar por razón de enfermedad, esto daría como resultado una circunstancia sobrevenida de caso fortuito o de fuerza mayor y surgiría la pregunta, ¿por esta circunstancia podría dejar de pagar sus rentas? La respuesta es No. Precisamente para este tipo de circunstancias sobrevenidas es que se garantizan dichos contratos con fianza, aval, o alguna otra garantía.

Ninguna persona se encuentra a salvo de la mala suerte y si nos llegara a tocar, esto no nos exonera de cumplir en todo caso con nuestras obligaciones. Esto es lo que ocurre en los casos de fuerza mayor.

Con lo señalado, no se pretende decir que la crisis provocada por el covid-19 no está generando una situación novedosa, el verdadero problema es que, está afectando seriamente las relaciones jurídicas entre particulares en todo el mundo.

Lo que se pretende con este artículo, es resaltar la laguna en nuestras leyes sobre normatividad que prevea una posible disminución de las rentas por la pérdida de más de la mitad de los ingresos obtenidos por los ciudadanos por caso fortuito o de fuerza mayor, salvo pacto especial en contrario. Ahora bien, lo más importante en esta circunstancia es tratar de entablar una negociación entre las partes, siempre se puede negociar, y esto normalmente no se practica.

Para el arrendatario que se ha visto afectado en su patrimonio y que no puede pagar la renta pareciera injusto, pero si lo vemos desde la perspectiva del arrendador, el cual vive únicamente de la renta de sus propiedades, podemos entender que imponer legalmente una suspensión de pagos de rentas resulta ser injusto también para el arrendador, y con esto, no se estaría dando una solución a dicho problema, se estaría aliviando al arrendatario a costa del arrendador, parecería que en nuestra sociedad todos los arrendadores son personas con gran poder adquisitivo, sin embargo, muchos de ellos solo viven de sus rentas, inclusive, en ocasiones, con el pago de la renta ellos mismos pagan el préstamo hipotecario que solicitaron para adquirir el inmueble que tienen en arrendamiento, por lo que si este deja de percibir dicha renta, ello podría arrastrar al arrendador a dejar de pagar su crédito inmobiliario.

Otras soluciones se visualizan desde el ámbito fiscal, pues podría ser que se establezcan incentivos fiscales para que los arrendatarios acepten una suspensión o disminución de los pagos, tal y como fue planteado por el jurista español Fernando Gomá Lanzón:

“Mi propuesta va por otro camino y es muy sencilla: establecer un estímulo para que el propietario arrendador se muestre favorable a aplazar al arrendatario el pago de rentas, o incluso condenárselas parcialmente. Y el estímulo sería sencillamente que por esas rentas aplazadas pagará menos de I.R.P.F de lo que pagaría si lo hubiera cobrado en su plazo” (Lanzón, 2020).

En otras palabras y, debido a la falta de interés o políticas públicas en nuestro país con las cuales tanto el Gobierno Federal como los gobiernos locales puedan atender directamente al problema y/o crisis nacional y mundial provocada por el COVID-19, es muy importante que todas aquellas personas que se encuentren vulnerables a caer en las circunstancias antes descritas, puedan negociar o acordar una rebaja de rentas en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, por ejemplo si el arrendatario percibe un 70% de su salario, solo pagaría el 70% de la renta, estableciendo así una reducción que no pueda superar el 50% de la renta.

La solución propuesta solo es para disminuir el pago de la renta y no suspenderla, de esta forma y, una vez terminado el periodo de la crisis (en este caso la pandemia), tanto arrendador como arrendatario volverán al pago de la renta original facilitando la recuperación de las partes.

Por último, debemos concientizar que ninguna persona está exenta de caer en alguna situación como la planteada, por lo que deberíamos de tener y poner en práctica una concientización de consumo responsable y de ahorro que nos permita sobrevivir en una situación extrema como la que estamos viviendo.